La Banque cantonale neuchâteloise a dévoilé sa neuvième étude sur le marché immobilier dans le canton. La baisse des taux d’intérêt et la hausse de la population ont soutenu le marché.
Le ralentissement de l'économie peut rendre les potentiels futurs propriétaires craintifs selon Vincent Clapasson. (Photo libre de droit)
Le marché immobilier du canton de Neuchâtel se présente de façon « plutôt réjouissante », rapporte la neuvième étude de ce marché publiée jeudi par la Banque cantonale neuchâteloise. Effectué en collaboration avec Wüest Partner, ce panorama « permet de mesurer l’évolution des prix » de l’immobilier selon quatre indices : les villas, les PPE, les immeubles de rendement et les appartements en location.
Cette année, la BCN constate que la baisse des taux d’intérêts par la BNS, à cinq reprises en 2024, ainsi que la première hausse en dix ans de la démographie du canton ont soutenu le marché. Pour 2025, les perspectives penchent vers un regain de la demande de biens, mais aussi une « augmentation contenue des loyers ». Pour la BCN, le dynamisme actuel s’explique par la « vigueur économique » de la région, avec une hausse de 4,3% du nombre d’entreprises en 2024. La pénurie et le coût élevé des logements dans les centres urbains contribueraient aussi à rendre Neuchâtel « attractive en comparaison », souligne la banque cantonale.
Les tendances pour 2025
De manière générale, la demande dépasse l’offre dans la région, ce qui participe à la hausse des loyers. Malgré un regain de la construction en 2024, l’offre de logements en propriété (villas et PPE) reste limitée, ce qui devrait maintenir la hausse des prix. Il en va de même pour la location, où « la demande devrait rester excédentaire », et donc les loyers seront toujours à la hausse.
Ces tendances, avec une demande soutenue et des prix plus attractifs que dans d’autres cantons et donc une offre qui peine à suivre, devraient se prolonger en 2025, avec une hausse des prix des villas neuchâteloises. Pour les PPE, la BCN constate que la construction se déploie et que des projets sont en cours, mais que l’offre reste stable, induisant là encore une hausse des prix, malgré un contexte favorable. Le Val-de-Travers enregistre un record avec « une flambée des prix » de 10% sur un an.
Évolution des loyers
L’offre de logements locatifs s’est raréfiée depuis 2020, en raison de la faible activité de construction et de la reprise de la croissance démographique. La BCN constate toutefois un début d’amélioration en fin d’année 2024, « probablement en raison d’une meilleure attractivité de la propriété », explique l’institution. Pour 2025, cette hausse des loyers devrait être modérée, pour la même raison, ainsi qu’une reprise de la construction.
Les loyers des bureaux ont également connu une « légère hausse » (+1,1%) en 2024. La demande de surfaces de bureaux est aussi croissante en raison de la création d’emplois et d’entreprises, et d’une construction limitée. Ce marché devrait retrouver un certain équilibre en 2025.
Rénovation énergétique, levier essentiel
À la fin de son étude, la Banque cantonale neuchâteloise consacre un chapitre entier à la rénovation énergétique, levier essentiel des objectifs climatiques, mais aussi facteur de plus-value au fort potentiel. La BCN souligne que cette plus-value dépend toutefois du type de chauffage choisi.
Pour une villa, le passage à une combinaison pompe à chaleur – panneaux solaires (5,6%) ou chauffage au bois – panneaux solaires (5,4%) sont les plus significatifs. Les chauffages électriques auraient en revanche un effet négatif en raison de leur faible performance et haute consommation en énergie. Pour la BCN, la rentabilité d’un changement de chauffage est plus facilement assurée si le propriétaire reste dans son logement.
Un ralentissement économique qui inquiète
La demande de logements en propriété a été freinée par le ralentissement conjoncturel en 2024. De quoi rendre les potentiels futurs propriétaires craintifs, selon Vincent Clapasson, directeur chez Wüest Partner. « On a connu deux années avec des hausses de taux d’intérêt qui étaient relativement brutales », puisque celui-ci a quasiment triplé. Le directeur souligne aussi que malgré une croissance de l’emploi, il y a un ralentissement économique, ce qui pèse sur l’attractivité des PPE.
Vincent Clapasson : « Il y a pas mal d’incertitude. »
Les loyers commerciaux continuent d’augmenter malgré la popularisation du télétravail. Pour le directeur de Wüest Partner, cela s’explique par la croissance de l’emploi, qui exerce une pression sur la demande de surface, et par l’activité de la construction qui s’est réduite pour les surfaces commerciales. De plus, les baux commerciaux sont souvent indexés à l’inflation, rappelle encore le directeur./comm-jja-jpp
